Lucros cessantes não são presumidos quando comprador de imóvel pede rescisão do contrato por atraso

Por Redação em 29/04/2024 às 08:07:00
?A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por maioria de votos, que o dano que poderia justificar a indenização por lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega de imóvel não é presum√≠vel, caso o comprador, em razão da demora, tenha pedido a rescisão contratual.

Ao dar provimento ao recurso de uma construtora, o colegiado estabeleceu uma distinção entre o caso sob an√°lise e a jurisprud√™ncia da corte, que admite a presunção de lucros cessantes em razão do descumprimento do prazo para entrega de imóvel, nos casos em que o comprador deseja manter o v√≠nculo contratual – circunstância em que ele não precisa provar os lucros cessantes, pois estes são presumidos.

"Como o autor escolheu a rescisão do contrato, nunca ter√° o bem em seu patrimônio, de forma que sua pretensão resolutória é incompat√≠vel com o postulado ganho relacionado à renda mensal que seria gerada pelo imóvel", afirmou a ministra Isabel Gallotti, autora do voto que foi acompanhado pela maioria da turma julgadora.

Recorrentes alegam que deixaram de lucrar com aluguel do imóvel
Na origem do caso, os sucessores do comprador acionaram a Justiça buscando a rescisão do contrato, além de perdas e danos, em função do atraso na entrega do imóvel vendido na planta pela construtora.

Em primeira instância, a empresa foi condenada a pagar indenização por lucros cessantes. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), entretanto, reformou a decisão para reconhecer que não seria poss√≠vel acumular essa indenização com o pedido de rescisão contratual.

Ao STJ, os autores da ação defenderam o direito à indenização, alegando que o atraso da obra impediu que eles lucrassem com o aluguel do imóvel. Amparado pela jurisprud√™ncia da corte, o relator, ministro Marco Buzzi, em decisão monocr√°tica, restabeleceu a condenação da construtora, sob o fundamento de que os lucros cessantes seriam presumidos no caso de atraso na entrega de imóvel.

Caso difere de precedentes do STJ
No colegiado, porém, prevaleceu o voto divergente da ministra Isabel Gallotti, no sentido de distinguir o caso dos precedentes julgados pelo tribunal. De acordo com a magistrada, a situação na qual o adquirente busca a resolução do contrato é diferente daquela em que ele ainda espera receber o imóvel comprado na planta.

Nessa √ļltima hipótese, detalhou a ministra, a presunção de lucros cessantes ocorre de acordo com a regra do artigo 475 do Código Civil, pois o comprador se viu privado da posse do bem na data combinada e, por isso, precisou custear outra moradia, ou deixou de alugar o imóvel durante o per√≠odo de atraso.

"Neste caso, a jurisprud√™ncia do STJ é firme em estabelecer que são presumidos os lucros cessantes, pois esses abrangeriam o 'interesse positivo' ao trazer ao compromiss√°rio a mais-valia do negócio", explicou.

Resolução contratual repõe o patrimônio do comprador
No entanto, Isabel Gallotti explicou que, se o credor opta pela resolução do contrato, ele tem direito à restituição integral do valor corrigido e aos juros aplic√°veis – o que corresponderia à reposição de seu patrimônio caso não tivesse efetivado o negócio.

Dessa forma, prosseguiu a ministra, os preju√≠zos materiais decorrentes seriam sanados pela devolução de toda a quantia com os encargos legais, o que torna indevida a indenização por aluguéis desse mesmo imóvel, afastando-se a presunção de preju√≠zo.

Assim, de acordo com Gallotti, os lucros cessantes – na hipótese de interesse contratual negativo – não são presumidos, devendo ser cabalmente demonstrados se houver a alegação de que a devolução integral da quantia paga, com os encargos legais, não é suficiente para recompor a situação patrimonial do credor caso o negócio não houvesse existido.

Fonte: STJ

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